邵武市城南新区SW-2511地块房地产开发建设工程总承包+销售运营补充通知（三）
各潜在投标人：
现对邵武市城南新区SW-2511地块房地产开发建设工程总承包+销售运营（招标项目编号：E3507810701100149001）招标文件的补充及修改如下:
1、第六章 发包人要求中补充增加设计任务书的内容
邵武市城南新区SW-2511地块房地产开发建设工程设计任务书
一、 项目概况
1. 项目名称：邵武市城南新区SW-2511地块房地产开发建设工程
2. 项目位置
1) 项目位于：福建省南平市邵武市城南新区SW-2511地块
2) 总体用地四至： 东至邵泰路（规划），西至邵东路（规划），北至学府路（规划），南至府前路（规划）
3. 自然条件
1) 城市气候：参照《民用建筑热工设计规范》取值
2) 城市主导风向： 无明显主导风向
3) 周边噪音、辐射、污染源：暂无
4) 水文、地质资料：暂无
4. 用地现状
1) 地块形状： 不规则形状地块，建设总用地面积约为30571㎡。
2) 原始标高及原始地貌： A.四至规划道路暂未实施（具体市政设计条件待确定）。B.原始地貌：现场局部土方堆积,待清理。
3) 植被及构筑物情况（文字及照片）：暂无
4) 地块周边现状（文字及照片）： 地块西至为规划市政道路，地块东侧为城南中学，西侧为规划文化场馆。
二、 设计依据
1. 设计依据
1) 宗地图电子文件（带地形红线）；
2) 国家及地方现行相关设计规范及规定；
3) 项目土地出让条件及政府相关主管部门批文；
2. 规划条件
用地编号 |
用地性质 |
用地 规模 （平米) |
容积率 |
地上建筑 规模 （平米) |
建筑控制高度(米) |
建筑密度 |
绿地率 （%） |
规24003 |
二类居住 用地 |
30571 |
1.0≤1.6 |
<48913.6 |
80 |
≤30% |
≥30% |
1) 可建设范围相关要求：
（1）建筑屋顶形式、立面形式、体量、高度、材料、色彩等应符合《福建省城市规划管理技术规定》及《邵武市建筑风貌设计导则》的要求；
（2）建筑、道路均应符合无障碍通行的设计标准；应组织专项交通系统分析；
（3）地块商业店铺（包含二楼商业店铺），应在建筑立面设置尺寸高度为1-1.5m的招牌空间并在效果图中体现；
（4）地块环卫设施专项工程依据《城市居住区规划设计标准》应配置生活垃圾收集点，具体收集点要求：每个点服务半径不宜超过70米；每个点设置2-10个垃圾桶，应配套设置临时建筑垃圾堆放点，占地面积不宜小于10㎡，并采用围挡等围合。
2) 建筑退让相关要求：
建筑空间退让用地红线、道路红线及交叉口距离应按照《福建省城市规划管理技术规定》及及参考(南自然资综[2023]84号)文件要求执行。
3) 地块机动车出入口开口相关要求： 地下室出入口不得临近道路红线设置，并应避免对道路景观及城市交通造成不利影响。
4) 项目配套配建相关要求：
应依据<<福建省物业管理条例>>按总建筑面积2‰,最少不低于100平方米的标准配建物业管理用房;依据<<中共南平市委南平市人民政府关于加强和完善城乡社区治理的实施意见>>(南委发[2018]9号)按总建筑面积2‰的标准配建社区管理活动用房;依据<<福建省民政厅关于加强城区和住宅小区养老服务设施配建工作的通知>>(闽民养老[2021]140号)按照每百户不少于三十平方米建筑面积，且单处用房面积不得少于400平方米标准配建社区养老服务设施用房。上述用房应设置在建筑一层且不得设置在建筑夹层及结构转换层，另社区管理活动用房及社区养老服务用房必须设置在交通便利区域且有独立的通道和卫生间并满足无障碍设计要求。
5) 车位配置要求：
机动车停车位1住宅1个/户，2商业>1个/100m2;非机动车停车位1住宅1个/户、2商业>2个/100m2。机动车停车位均设置为地下停车(子母车位按一个车位计算)，地面临时停车位不计入停车位指标;电动汽车充电设施配置应符合<<福建省电动汽车充电基础设施建设技术规程>>第4.2.3强制性条文规定，要求电动汽车充电停车位配置数量占比20%，其中快充停车位占比4%。非机动车停车位和电动自行车车停放充电场所应符合<<福建省城市规划管理技术规定>>和<<南平市人民政府安委会办公室关于印发(南平市电动自行车消防安全综合治理工作方案>>(南安委[2021]40号)，要求结合非机动车停车位同步设置电动自行车停放充电场所。
6) 其他要求：
本工程中涉及人防、消防、环保、抗震、交通、电力、电讯、广电网络、给排水、燃气、气象、公共安全等，应按相关规范及有关部门的要求组织涉及；地下人防面积平时仅作为公共休闲场所或临时停车位使用，临时停车位不得销售，但临时停车位可计入项目停车位指标。
三、 设计范围
包含且不限于用地红线范围内的方案设计、初步设计、施工图设计、后续设计服务（包括但不限于工程施工过程中的设计指导、技术服务和配合等后续设计服务）。设计内容包括但不限于建筑、结构、给排水、暖通、电气、人防、消防等施工图设计、基坑支护设计、人防设计、海绵城市设计、弱电智能化设计、幕墙深化设计、门窗深化设计、抗震支架深化设计、建筑外立面泛光照明设计、建筑绿色节能专项设计、BIM综合设计（地上BIM施工图校验与地下室BIM管线综合设计）、交通标志标线、标识标牌设计（地上地下）、用地红线内市政及室外配套管线综合设计等、室外排水、围墙设计等与工程建设相关的所有设计内容、初步设计概算及施工需设计配合有关事宜。
四、 设计要求
（一）规划建筑方案设计要求
1.项目定位
a）建筑单体功能：①户型分布原则：大户型靠近景观等有利位置； ②户型设计共性要点：主卧、客厅朝南、在保证正常观景前提下实现南北通透，动静分离，全明户型，风水符合当地客户喜好，宜按照第四代住宅进行规划设计； ③层高不宜低于 3米，提高居住舒适性。
b）产品配置标准：①一层可局部架空用于园区配套。②按照当地得房率水平，通过露台、飘窗、阳台、设备平台赠送面积，可参照当地水平进行设计考虑；
c）配套空间功能：①园区服务配套功能：架空层设置社区公共活动配套空间；
d）可售比：车位配比按当地规划要求执行；
e）其它：所有商业预留燃气、排烟条件及隔油池；根据地形，尽可能保证建筑的景观视野；配电室、垃圾回收点等不利因素尽可能远离住宅。
2.总平面设计要求：
1) 总平面布置设计原则及要求：
A）总体布局充分考虑地块形状、标高、周边道路关系及景观设计要求，保证园区入口、功能分区及配套设施布置的合理性。
B）处理好场地高差与市政道路的关系，严格控制成本。
C）园区商业应重点考虑与外部地块之间的关系，结合周边商业等布置，适当考虑一部分地面公共停车位。
2) 竖向设计原则及要求：
A）园区入口处与市政道路衔接顺畅，且宜高于市政相关衔接点。
B）园区路网规划控制点标高结合现有地形充分考虑土方平衡。
C）综合考虑园区内场地雨水排放。
D）设计应该满足无障碍设计的要求。
E）对场地须有纵、横向大剖面表达场地高差变化及建筑与地库关系。
F）对于地形复杂、变标高处，均须剖面图具体表达。
3) 道路交通组织设计原则及要求
a） 园区整体考虑 人车分流 布置道路，机动车主要出入口及非机动车、步行出入口结合外部道路考虑。
b） 小区管线、管网走向规划应结合小区道路设计。
4) 消防设计原则及要求
a） 总图中应做好消防车道及消防车登高面设计。
b） 消防车道的坡度应满足国家及地方相关规范要求。
c） 各管线检查口尽量设于绿化中，消防通道及消防登高面可集合景观设计布置成具有功能性的硬质活动场地。
5) 综合管网设计原则及要求
a） 雨、污水管网与市政雨污管网接驳口。
b） 电力、燃气、通讯、给水管网与市政管网的接驳点，按提供的市政规划控制管网图就近接驳。
c） 用地范围内综合管网布置在道路红线内进行设计，宜考虑在公共绿地内，如确有困难可考虑污雨水布置于道路下。
d） 应提供综合管网的平面图、剖面图（确定埋设深度及间距）。
6) 地下室设计原则及要求
a） 地下车库防火分区的划分除必须满足国家规范以外，应尽量减少对停车位的影响。
b） 地下车库除必要的设备用房、管井、出入口、坡道、汽车通道等空间以外，其他空间尽量布置停车位，做到经济合理。
c） 从地下车库可直接乘坐电梯到达各楼层。
7) 附属用房设计原则及要求
a） 门卫应设在小区显著位置（如入口附近）。
b） 水泵房、变电站、垃圾站、箱变、地下人防、围墙、煤气调压站等附属构筑物设计应明确其平面位置及具体做法。符合相关规定要求，且须结合环境布置，不能影响美观。
3.建筑设计要求：
1) 平面设计要求：
a） 户型平面需考虑当地居住习惯：
b） 户内主要功能空间需保证有自然采光。
c） 核心景观区周边的楼栋，可考虑架空层的结构和空间效果，提供兼顾经济性及展示、使用效果最佳的方案；架空层中应包含两部分内容：一是多功能配套用房、物业管理用房等功能空间；二是休憩、儿童游乐、康养建身等休闲空间。
d） 梁柱墙布置应考虑主要功能空间使用的舒适性。
2) 立面设计要求：
a） 立面设计要求简洁、美观、大气。外立面装饰材料选用 仿石漆、质感涂料、弹性平涂 等材料。根据立面材料的材质、特性、厚度等指标，注意不同材质交接处的细节处理。
b） 南向及东西向立面采用栏板、栏杆高度应满足国家规范要求。
3) 园区配套功能设计要求：
a） 综合考虑示范区及样板房的展示要求，美学馆面积不少于1500㎡，样板房不少于4套，架空层活动空间不少于600㎡。
b） 商业划分尽量将剪力墙等结竖向构构件包含在分户墙内，以确保铺面空间的完整和使用的方便。
c） 预留电线，每个铺位需设置上下水及管线。
d） 商业部分应在隐蔽位置考虑空调机位，避免靠近住宅入口。商业部分应精心考虑门窗的设计避免对住宅部分的干扰。
e） 外立面设计时充分考虑店招的位置和统一性。
4) 其他设计要求：
a) 全维示范区精装修设计范围包括但不限于：美学馆（含临时展厅）精装修设计（不少于1500m²）、汽车坡道精装修设计、首层（含不少于600m²架空层）及地下层单元门厅、电梯厅、入户走廊、园区大堂，样板房4套（具体面积段以通知为准）等精装修界面墙面、顶面、地面、安装等精装修设计。需综合考虑精装修设计风格。
b) 需综合考虑建筑、精装、景观等专业的方案设计一致性，确保整体设计风格统一，图纸内容协调。
c) 地下室需配设充电桩，配置机动车及非机动车充电设施。
5) 建筑节能设计
节能设计应符合（地方标准） 《福建省居住建筑节能设计标准》（DBJ 13-62-2019），《福建省公共建筑设计标准》（DBJ 13-305-2019）
（二）扩初及施工图设计要求
1.建筑设计要求
a） 落水管的位置应结合外立面进行综合考虑，位置尽量隐蔽。
b） 对地下车库底板、外墙和顶板以及建筑的外墙和露台、阳台、卫生间、屋面、窗户等不同部位应有具体的防水构造做法。
c） 地下室或半地下室应进行防潮防水防结露处理。
2.结构设计要求：
a） 所有住宅的各主要功能空间中，要求不能有柱、梁出现，如果结构确实需要，必须事先征得发包人同意。
b） 地下室侧墙尽量兼作环境挡墙，注意解决好防水、防潮、防结露问题。
c） 阳台边梁与挑梁梁底标高一致。
d） 地下室结构应满足抗浮要求。
e） 大堂顶部完整空间内不应露梁；电梯厅、客餐一体厅不宜露梁。
f） 地下车库、会所等地下或半地下建筑屋顶应该结合景观设计要求和消防设计要求考虑覆土厚度、消防车重量。
3.给水排水设计要求：
1) 给水系统
a） 供水水源： 市政供水
b） 供水压力： 市政供水压力，不小于0.2MPa
c） 供水系统：根据管网压力系统考虑合理的供水系统形式，局部需采用无负压供水但同时需考虑二次水箱的安装位置，局部可以采用二次水箱供水；具体需要满足当地自来水公司要求。
d） 给水计量：住宅水表设置在户外管道井内；商业服务网点室外设水表井计量，水表井考虑美观及抄表便利性。
e） 要求水泵房应设置在主楼区域以外。屋顶消防水箱宜采用成品不锈钢水箱，便于后期检修，与建筑风格一体化设计。
f） 室外垃圾收集房预留给水龙头。
2) 排水系统
a） 排水系统： 室内污、废分流；室外污、废水合流；雨水单独排放
b） 生活污水系统： 污水经化粪池处理后排入市政污水管网
c） 阳台应留有洗衣机或污水池等排水专用立管。
d） 排水管材： UPVC，穿墙、板、梁时必须预埋套管。
3) 雨水系统：住宅尽量采用外排水系统，洋房干挂内敷设雨水立管时应采用承压性能好的管材；雨水单独排放至市政雨水管网
4.电气设计要求：
1) 强电部分
a） 供电电源：双路 ，以当地供电部门规定为准
b） 变配电所的设置：配电房、计量间、柴发、消控室均不能设置在地下室，具体详见《DB35_T 1036-2019 10kV及以下电力用户业扩工程技术规范（2019版）》相关规定；
c） 供电配置标准及用电计量方式：根据当地具体情况统一设定，住宅计量到户，计量表集中或相对集中设置，公共负荷的计量根据当地电力部门要求设置。
d） 电气照明：选用节能灯，应急照明及疏散指示标志采用LED灯。
e） 电力管网：地下室暗敷选用JDG管，明敷选用SC镀锌钢管及桥架；地上部分暗敷选用PVC管；明敷选用JDG镀锌电管及桥架；消防电管选用JDG镀锌电管（根据当地具体调研再定）
2) 弱电系统
可视对讲系统、火灾报警及消防联动系统（包括电气火灾监控、消防电压监控等系统）、公共广播系统(包括信息发布及大屏系统)、电话通讯系统（需与当地相关运行商对接和明确设计分界）、有线电视系统（需与当地相关运行商对接和明确设计分界）、安防系统（包括访客对讲、小区电子巡更、周界防范、闭路监视、停车库管理等系统）、宽带信息网络系统（需与当地相关运行商对接和明确设计分界）、综合布线及计算机网络、建筑物设备监控系统、弱电机房工程
5.暖通设计要求：
1) 空调机位外立面形式设置百叶保证美观效果，同时保证透风率，空调外机设置位置应符合国家及当地规范规定要求。
a） 空调机位、设备平台处需设置地漏，规格不小于 DN50 。
b） 空调冷凝水立管单独设置并预留三通。
c） 地下设备用房设置机械通风系统。机械通风用风机宜采用低噪音离心风机箱。机械通风系统在地面附近的进出百叶风口，设计应注意噪音周围房间、人员的影响，做好相应降噪隔声设计。
d） 地下通风系统管道采用镀锌铁皮制作；屋顶电梯机房应有通风措施，避免机房温度过高。
6.其他安装设计
1) 监控中心与消控中心宜合为一室，监控中心应独立设置空调及新风系统，地面敷设防静电地板，放UPS后备电池区域静电地板需加固，荷载不小于800kg/㎡ 。
2) 所有套管、预埋件和预留孔均应标注定位尺寸、标高，明确做法详图。
3) 大地下室设计：充分考虑净空要求，同管道设备布置整齐，兼顾美观要求；应配合BIM管线综合完成地下室各专业之间管道的修改工作；充分考虑通风管道与消防喷淋主管及电气桥架的平面布置及交叉点标高、走向的合理性，照明灯具位置与消防喷淋头及温感、烟感的布置的合理性；大地下室应兼顾机电设计的经济性。
4) 园区内市政管道设计：需明确各专业管道标高关系，并结合景观图纸标明各专业井道具体位置。
五、 设计成果及深度要求
1.方案设计阶段：
提供完整的方案文本（A3图幅）一式 20 份及电子光盘 2 份
内容包括：土地使用证或土地出让合同（含附图）复印件、规划设计条件复印件、地形图、评审会议纪要复印件、设计单位资质证书复印件等；方案设计总说明；地块区位图、地块现状图、彩色总平图、方案分析图、外部街景立面图（主要类型各一份）、场地剖面图（纵、横向、景观主轴各一份）、彩色效果图、建筑设计平面、立面、剖面CAD图、总平面蓝图
2.初步设计阶段：
提供完整的扩初文本（A 1 图幅）一式 20 份及电子光盘 2 份(且需满足扩初评审需要)
内容包括：土地使用证或土地出让合同（含附图）复印件、规划设计条件复印件、地形图、方案批复、设计单位资质证书复印件等；初步设计总说明；设计图纸，包括：各专业总平面图、建筑设计图、结构设计图、给排水专业图、电气设计图、暖通设计图
3.施工图设计阶段：
提供全专业施工图设计蓝图 16 套；施工图版建筑效果图 5 份；各专业设计图纸内容的电子文件 2 份，包括各专业计算书、工程预算书
内容包括：总平面图、建筑设计图、结构设计图、给排水专业图、电气设计图、暖通设计图
六、 设计进度要求
设计进度要求按照招标文件执行。
2、本项目招标文件获取截止时间、投标文件递交截止时间(同投标截止时间）、投标保证金递交截止时间、投标人名称变更证明材料提交时间及开标时间（北京时间)均修改为：2026-04-07 08:30:00，定标工作开始时间修改为：2026年4月8日09时00分00秒。
3、本补充通知在福建省公共资源交易电子公共服务平台与南平市公共资源交易中心上发布，各投标人应自行留意。
当招标文件、招标文件的澄清、修改、补充等在同一内容的表述上不一致时，以最后发出的文件为准。本补充通知内容作为《招标文件》的组成部分，与《招标文件》具有同等法律效力。
招标人：南平市邵武筑辰房地产开发有限公司
招标代理单位：南平高速咨询监理有限公司
2026年3月9日